博煮楼市-第12部分

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房面积的核算计价方式，等等。许多“傻冒儿”的做法是只看标出的单价，至于价格后面必须要附加的内容则一概不知，等到入住后才知道自己的生身大权全部攥在人家开发商的手心里。
　　楼市近三四个月出现了老百姓最不愿看到的恶涨行情。一方面是受经济整体运营，救市措施等因素剌激的影响，另一方面来看，购房人非理智性追涨投资也对房价过快上涨，起到了相当大的推波助澜作用，尤其是类似这样的“八大傻”式购房在京城屡见不鲜，客观上如同让开发商恣意涨价吃了豹子胆。
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叶长征：“降价”是一记七伤拳
（2008…09…22　15：10：25）
　　//blog。sina。/s/blog_53988f350100ap47。html
　　《倚天屠龙记》里金毛狮王谢逊为了向成昆复仇，偷了倥侗派的武林秘籍《七伤拳》。七伤拳威力无比，谢逊凭着此项绝技打死了有神功护体的少林高僧，最终也凭七伤拳打死成昆，了却大仇。但七伤拳有个最大的问题，即是未伤人，先伤己，每次发力，必伤其内脏，最后还是练了少林寺的易筋经之后，才疗好内伤，安享晚年。可见七伤拳此项绝学，并非人人习得，需得深厚的内力才好。其实按照物理学的作用力与反作用力的原理也是如此，发力越重，反作用力也越重，发力者一定要做好抵御反作用力的准备，否则贸然发力将会伤及自身。从目前的房地产市场状况来看，大规模的降价确实是一项非常有效的手段，是对市场及对竞争对手的一记重拳，从万科降价的效果来看确实是威力非凡，既迅速回笼了资金，又沉重地打击了竞争对手，更厉害的是为以后进一步扩张奠定了储备了现金。然而降价也引起了已购业主的反弹，业主大闹万科上海及杭州公司，又用生鸡蛋袭击了售楼处，看来“降价”这一手段确如“七伤拳”一般，未伤人前，先伤己。但万科经过24年的积累，练就了深厚的内力，虽然从目前来看，尚未将“易筋经”全部掌握，但这记“七伤拳”造成的内伤却对万科来说并无大碍，估计经过短时间的调理，便可恢复。但其他家开发商在“降价”之前可以想清楚，打出这招七伤拳是否想好自己的承受能力，能否承受这样的内伤，或者说是否已经准备好了“金创药”和“金玉断续膏”。还有，除了七伤拳造成的内伤，还要防止市场和竞争对手打来拳头，要永立于不败之地，未来几年各位开发商还是以修炼内功为要吧。
　　

杨哲彬：房地产圈里的四桩离奇公案
（2007…12…21　15：54：27）
　　//blog。sina。/s/blog_3ef7abff010082nc。html
　　捂盘或惜售
　　忽然想起了侯耀文先生的相声段子《财迷丈人》，说的是一个老汉财迷心窍，拿女儿当摇钱树，拼命要彩礼的故事。我们尽可以指责他财迷心窍，但若以此为名将他绳之以法，似乎是于法无凭的。由此，我想到“捂盘”或“惜售”是否也能构成一种罪名呢？
　　沪上的楼盘汤臣一品正经受有关部门的清查，据说“罪名”便是捂盘与惜售，并责令其转为出租或降价销售。我的朋友小胖特别感兴趣的是，上海方面设定汤臣一品有罪的标准是什么？责令其转为出租或降价销售的依据又是什么？如果依据的标准是汤臣一品的售价高于周边楼盘4倍，则售价高于周边楼盘3倍算不算“捂盘”呢？如果依据的标准是汤臣一品的销售情况太差，那么，那些同样价格高涨但销售还不错的楼盘就正常了吗？
　　小胖特想在北京也同样揪出几个捂盘与惜售的坏典型，可是，他始终搞不清“捂盘”或“惜售”的概念界定。如此，被大众时时挂在嘴边的“捂盘”或“惜售”，倒成了一桩概念不清的离奇公案。
　　囤　地
　　由于近年来房价非正常暴涨，因此全社会都在寻找病根。市场人士找出的病根是土地供应不足，简而言之：全是“地荒”闹的。对此，政府有关方面大声辩驳，声称土地供应十分充足，是开发商在大肆囤地并哄抬地价。于是“囤地”一词迅速流行，并成为一桩公案。
　　对此，小胖有三个疑问。第一，开发商手中囤积的土地是哪里来的？当然不是偷来的和抢来的，而是从土地部门手里买来的，既明知开发商囤地，土地部门为什么当初还要卖给开发商？第二，假如开发商囤积土地并闲置，为什么不去收回？第三，什么叫“不囤地”？是不是把手中最后一寸土地使用完毕后，再去拿地才叫“不囤地”？
　　戴着“囤地”的大帽子，碧桂园、万科、富力等土地大户惶惑不安，搞不清自己犯了什么错。碧桂园据说因为“囤地”最多，而陷入舆论漩涡难以自拔。
　　普通住宅
　　“普通住宅”之惑由来已久。起初，行业并没有普通住宅的定义。后来，有关文件从社区容积率、住房面积、销售价格三方面进行了粗略界定。普通住宅的契税按征收，非普通住宅则按3％征收，以此来发挥税收的调节与引导功能。
　　但是，来自市场的数据表明，北京在售商品房的售价几乎全部超过了政府规定标准，已经找不到按照纳税的普通住宅了！既然已经找不到普通住宅，失去了对比，那么，“非普通”也就无从谈起。如此，契税的调节与引导功能几近丧失。
　　比如小胖，三年前，买了一套小房子，按的比例纳税。三年后，这套旧房子按当下的价格行情来看，当属于非普通住宅。小胖很诧异，“怎么说变就变了？”
　　空置率
　　空置率作为一段离奇公案的历史更为久远，至今仍没有令人信服的解释。曾经，所有一经竣工的房子便都被打入空置房之列。这显然是不合理的，这样的房子往往正处在热销期，怎么能算空置呢？同时，空置率的计算方式也颇令人费解，是当期空置房数量与当期房屋供应量之比？还是全部空置房数量与全部房屋数量之比？该如何计算才科学准确？
　　某学者曾经夜里开车沿着北京三环路转了一圈，发现许多住房的窗户黑着，于是便得出北京住房空置率很高的结论，这更是笑话。
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