友情提示：如果本网页打开太慢或显示不完整，请尝试鼠标右键“刷新”本网页！
叩问中国经济-第3部分
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部! 如果本书没有阅读完，想下次继续接着阅读，可使用上方 "收藏到我的浏览器" 功能 和 "加入书签" 功能！
≌吧桃迪钅康乜槟孟拢ッ娴丶鄢科椒矫�17000元。
几个小时之后，远豪置业创下的楼面地价新纪录又被打破。中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司，在当天下午以亿元的价格拿下海淀区东升乡居住商业用地。该项目除去3万平方米的酒店项目后，折合楼面地价为每平方米28308元。
3月17日，新“地王”出现的第三天，朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地，受到保利、华润、远洋、首开、合景泰富五家地产企业关注。地块起拍价为亿元，经过82轮的激烈角逐，最终被保利以亿的总价收入囊中，折合楼面地价17949元/平米。
这些华丽登场的地王们，一时间风光无限。虽然我们承认这些土地价格是通过市场竞拍而产生，一定程度上也反映了土地的稀缺性，但如此高的价位，不能不让人怀疑这些数字是不是只是个虚幻的符号。
风光之后，形势马上峰回路转。2010年2月，由于大龙地产未能按时缴纳土地出让金，他们所拍得的天竺22号地开发使用权被北京市国土局收回，并且没收了2亿元的竞卖保证金。没隔几天，瑞嘉投资实业有限公司因未能按期缴纳首期成交价款，被南京国土局收回了于2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块，并没收竞买保证金亿港元。回顾那些曾经的老“地王”们，赔钱、退地、套牢，大多晚景凄凉。诸多地王的惨淡收场，让我们反思那些令人咋舌的成交价是不是具有真正的价值基础。我们不能不警惕出现日本昔日的景象：仅仅东京的地价就相当于美国的全部土地价格。但这也只维持了一段时间，马上出现的是日本泡沫的最终破裂。
近一段时间地王频出的一个很大原因就是地产商、投资者资金充足，而资金的来源主要有以下几个渠道：
第一，宽松的信贷政策。当时为了帮助房地产业走出“低谷”，国有银行将保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由35％下调为20％。这就直接降低了投资房地产业的门槛，房地产商们也可以以更少的资金贷到更多的贷款。
第二，在金融危机的影响下，政府为了救市所投入的四万亿资金，并且由此带动的全国注资救市的投资额度。这主要通过财政支出和银行贷款来实现，而这又必然加剧市场的流动性过剩。另外，也有观点指出，政府的四万亿投资很大部分流入国企口袋，在房价不断上升的市场行情下，资金充裕的国企也频频购地开发商品房，推动土地价格、商品房价格的飙涨。
第三，由于政府的大规模投资救市，导致人们对通货膨胀预期普遍加强。在这种大背景下，本来投资渠道匮乏的人们，便把目光转向了楼市，将其作为躲避风险的主要渠道。一般居民的购房支出在其收入中所占的巨大比重，无可避免地抑制了他们在其他方面的消费，加剧产能过剩的矛盾。
第四，在金融危机的冲击下，我国的对外贸易遭受巨大损失，海外销路受到很大的影响。同时，由于人民币升值等因素，处于产业链底端的我国制造业利润越来越低，而楼市却越来越有利可图，导致制造业中的很多资金流向房地产业。
在这四部分资金的冲击下，在房价永涨不落的预期中，地价和房价不断上涨。
资金大量涌入房地产，致使地价和房价不断上涨。但在我国统计指标体系中；居民的住房购买不是作为消费而是作为投资来统计的。虽然资产价格的上升会引起资产的“通货膨胀”，但是由于这方面不能及时反映在我们日常所关注的CPI上，也常常被忽视。当大量资金所造成的流动性体现在CPI上，我们才开始采取紧缩的信贷，只是此刻如同一个豆腐渣工程已经垒起来了，一有风吹草动就面临轰然倒塌的境地。上世纪九十年代的日本，就是在走完了这个路程后，经济一蹶不振。而如今，我国的经济发展尤其是房地产业中也产生了类似于当年日本的特征，资金大量涌入，房价预期只涨不跌，大量资金从制造业等行业中转移到楼市中。这一切，都应该引起我们的警觉，政府应采取相应措施来防止泡沫出现，或是及早把经济发展中的泡沫挤出去。
叩问房地产：高房价下谁才是受益者？（1）
尽管越来越高的房价超出一般居民的购买力，但在政经界上层仍然对维持高价位的楼市情有独钟，这其中自然包含着复杂的利益关系。
金融危机发生之后，中国也受到了明显的影响。中国政府为了维持经济增长，实现“保8”的预定目标，实施了一系列宽松的货币政策，如下调人民币存贷款基准利率，取消银行信贷规模控制等。其中，由于买房购车这两部分在中国居民消费中占有相当大的比重，因而刺激我国经济，必然要实施一定措施来刺激在2008年显现出疲软的楼市。在这个认识基础上，推出了下调个人住房公积金贷款利率、个人住房贷款最低首付比例下调至20％等诸多措施，来拉动房地产业的繁荣。正是在中央明确扶持房地产业的基调下，各方利益主体分别从各自的立场出发，相互共同作用，将2009年的楼市又推向了新的高潮。
地方政府在推高房价中起到的作用不容置疑。自从1994年分税制改革后，过去在财政上的“富地方、穷中央”变为“富中央、穷地方”。1993年，中央财政收入占全国财政收入的22％，而到2002年急剧上升为，再加上省级财政在运用权力将大量财权上移之后，使得财政收入的比重也从提升到2000年的，整体上导致省以上财政收入比重从上升到81％，而省以下（不包括省）则从下降到19％。而另一方面，地方政府需要投资的相关领域却并没有相应减少，如基础设施、义务教育、公共卫生以及环境保护等都需要地方政府来买单，由此导致地方财政紧张。据瑞银基金公司的一份研究报告，预计到2010年年底地方政府的负债将达到12万亿。在这种情况下，地方政府只能采取开源节流的措施来提高其财政收入。而我国目前实行的土地制度，则为地方政府的开源提供了现成的可利用途径。
在建设用地强制征用过程中，一般先将农业用地以相对较低的价格征收，然后将其中的大部分土地向开发商以“招拍挂”或者其他形式出让50年到70年的土地使用权。这个过程中，由于政府给所征用的农业用地只是一个补偿价值，而不是交换价值，也就是说是以低于市场的价格征用，而在将这些土地出售给房地产商、商业以及其他行业时，却是以较高的价格成交。上节中所提到的天价成交土地而催生的一大批“地王”便是明证。地方政府在这一买一卖中获利巨大，形成所谓的卖地财政。
据国土资源部统计，2007年全国土地出让收入近13000亿元，其中以“招拍挂”方式出让的土地收入超过9000亿元。2008年尽管房价相对下降，但全国的土地出让收入仍然有9600亿元。在土地出让收入中，除去征地、补偿等成本，土地出让的净收益一般在40％以上。也就是说，这两年地方政府土地出让净收益每年在4000亿元以上。
另外，除了土地出让金之外，地方政府还通过对房地产业征收税费，以及分摊在开发中由房地产商承担的公共配套项目来获取收益。这些税费加上前面所提到的土地出让金，这些因素共同推动房价不断上涨。在北京、上海等地，真正的房屋造价甚至占不到房价的5％，而地价及相关税费却占到了房价的一半。
在2009年全国两会上，代表房地产开发商的全国工商联在一项调查中显示，土地成本在房地产开发中最高占到了直接成本的。虽然调查结果不免有为房地产开发商脱责之嫌，却也反映出地价在房价中所占的巨大比例。而这比庞大的收入，很大部分是归地方政府所有，既可以用来减少对中央财政的依赖，也可以发展本地区基础建设、社会保障等，甚至于某些领导从中谋取私利。因而，也难怪地方政府在对待开发商采用种种手段骗贷和扰乱市场秩序、热钱大量涌入炒高房价以及建设经济房上面会表现出消极态度。
叩问房地产：高房价下谁才是受益者？（2）
处在市场前沿的开发商，为了获取最大的利润，自然会采取各种手段来推高房价。他们一方面以“假按揭”等方式来骗取银行贷款，另一方面，则制造舆论，抨击政府的保障房供应没有经济效益和缺乏公平。“假按揭”的最简单做法是房地产企业自身以及其员工自买自卖。通过内部倒卖换手，骗取银行贷款，并在这一过程中抬高房价。由于是内部自买自卖，因而也必然会出现较高的退房现象。2009年5月，北京部分在售热销项目的退房率高达30％。在杭州，当时虽然商品房销量看起来火爆，但据媒体报道的透明售房网上6笔亿元的退房大单中，原购买人居然就是这个房产的开发商。种种迹象表明，这些开发商们通过自买自卖，来造成一种房产交易火热的局面，从而拉动其楼盘的价格。
在采用不当手段骗取贷款、抬高房价的同时，开发商们还极力批评政府大规模建设经济适用房。他们认为经济适用房没有经济效益，不能利用土地的稀缺性来创造财富；由于经济适用房基本上是在政府运作下进行，又为某些官员的*提供了乐园。同时，政府低价从农民手中征来土地建房，也是对其他商品房的不公平。
尽管经济适用房在解决居民住房问题中有着不可替代的作用，但房地产商们从自身利益出发，害怕经济适用房的大规模供应会将很大一部分购房需求者从他们所提供的商品房中分流出去，最终危害他们本身的利益。正如他们所愿，经济适用房由于种种原因而未发展起来，房改时曾经提出要把经济适用房占到住房建设总规模的80％的目标，如今却在住房建设中被边缘化；而骗取贷款、抬高房价，加上上文中所提到的囤地、捂盘，则让开发商们的利润越来越丰厚。
在整个房地产市场中，投资者的作用不容小视，在炒高房价的同时，他们自然也是攫取了很大一部分利益。当前的投资者中，主要还是国内的炒房者，如人们所熟悉的“温州炒房团”等，同时还有由于实业经营环境的恶化而把资金转移过来的炒房者。
“炒房”风行，根本上是宽松的信贷政策为投资者提供了充足的资金。如前所述，为了应对金融危机给我国带来的消极影响，政府采取宽松的货币政策扶持一些产业的发展，自然也就免不了“救市”。首付比例降低等诸多因素，促使投资者能够凭借更少的资金来投资楼市、炒高房价。同时，实行的二手房交易减免税收也给炒房者互相之间反复倒卖房屋减少了很大阻力。除了银行信贷宽松而增加了楼市中的现金流外，由于政府提出的四万亿投资计划，使得市场上对未来通货膨胀的预期普遍升高，而我国现今又缺乏很多投资渠道，这也促使很多资金流入房地产。另外，人民币升值、生产要素价格提高、外部市场萎缩等因素，造成我国实业经济生存发展困难，也导致了他们将资金投入房地产中寻求高额利润。这些各式各样的投资者们利用手头可以动用的资金疯狂涌向楼市，必然造成短时间内的房价大幅上涨，而他们也在倒卖房屋的过程中赚取巨额差价。
除了以上几个受益于高房价的主体之外，银行业为了增加贷款收益，有些甚至违规贷款给房产开发商和投资者，这也成了推动房价的一个因素。可以说，银行业也分走了高房价的一杯羹。
叩问房地产：保障房的供应会加大吗？
所谓“保障房”就是指保障性住房，它是和商品房相对于的一个概念，它指的是政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括在一些林区、垦区、煤矿职工的棚户区（危旧房）改造、游牧民定居工程。
保障房一般可以分为以下几类：
一是两限商品住房。它是为了降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应而建设的。它的特点是：“限套型、限房价、竞地价、竞房价”，比如，就目前来看，限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。
二是经济适用房。它是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。
三是廉租房。它只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨，经济适用房数量又杯水车薪、百姓居住难的背景下，廉租房成为了解决最低收入家庭居住问题的“救命稻草”。据调查，廉租房户型一般都要小于60平米，是名副其实的“袖珍”小户型。
四是政策性租赁房。它是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房；同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。
按道理来说，有这许多类型、针对不同对象的保障房政策，居民不应该出现大规模的住房难问题的，这个问题出在保障房政策的落实上——或者说，问题出在保障房市场的供求失衡上。
从需求方面来看，由于我国居民财富分配的极端不均衡——极少数人控制了绝大部分的社会财富，导致我国大部分居民面对高昂的房价，被迫与商品房无缘。于是社会上都有对保障性住房的需求，保障房成为了这部分人解决住房问题的最后一条出路。
从供给方面来看，保障房的供给却大大滞后。这一方面是因为各地政府的财力有限，客观上难以提供足够的保障性住房；另一方面，主观上地方政府对于保障性住房也缺乏热情，而是倾向于建设商品房。因为在商品房建设体系中，政府可以通过土地出让而获得巨大收益，而投资保障性住房，地方政府不但得不到什么收益，反而要进行大规模的投入。
此外，房地产商主观上是反对保障房的，他们指责经济适用房缺乏效益和公平，而且由政府一手主导，容易滋生*，极力游说地方政府扩大商品房的供给及比重。其实这中间的根本原因在于保障房的大规模供给，会严重挤占商品房的市场份额，迫使如今节节攀升的房价下降。
在这众多因素的作用下，就出现了我国自房改以来，保障性住房投入严重不足，居民普遍出现住房难的现象。
其实在住房保障上面，新加坡做得很好，我们可以从中得到很好的借鉴。新加坡80％的住房是由政府兴建，也就是说非盈利的。只有20％的住房才是开发商建设。这个80％意味着普通居民不用花三代的钱或者是20年的收入来支付房价，自然也就不会有中国式“房奴”。
解决百姓的住房问题，其意义早就超出了住房本身，因为百姓可以把本来用作高价买房的钱投向其他消费领域，从而扩大内需，刺激其他行业发展。然而，目前在中国这
快捷操作: 按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页 按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页 按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部!
温馨提示： 温看小说的同时发表评论，说出自己的看法和其它小伙伴们分享也不错哦！发表书评还可以获得积分和经验奖励，认真写原创书评 被采纳为精评可以获得大量金币、积分和经验奖励哦！