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次贷危机与房地产泡沫-第16部分
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格涨幅比较平稳。到了2003年，房价涨幅加大。在政府的宏观调控影响下，2006年全国房地产价格增长速度减缓，然而2007年又出现大幅上涨，见表8…3、图8…3。
表8…3我国商品房平均价格
年份1998199920002001200220032004200520062007
商品房20626205262111621697225022359527139316763366838854
增长率
（％）33…04828727537148615021672629154
图8…3我国商品房价格及增长率
3当前国家的调控政策
………………………………
中国国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上做政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是从中国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。
如何应对房价涨跌（2）
掌握房价走势预测的方法
一直以来，房地产都是“政策市”，房价问题是影响社会经济发展和百姓安居乐业的重大问题。根据我国现行房价表现出的持续走高以及异常波动等特征政府必须有效控制房价。在调控的过程中政府应始终以保持房地产市场的持续健康发展为目标正确把握和及时调整调控力度采用货币政策、财政政策、产业政策等经济和法律手段同时实行必要的行政手段实行调控。
宏观政策中能直接影响的因素有利率和人口。对于城市人口数量和城市化水平，虽然政策可以控制但一般不会用来作为调整的手段。所以最有效的手段就是利率。与之相应是对房地产信贷数量的控制。一般来说通过提高利率和压缩信贷可以适当抑制房地产价格上涨，这在近几年世界性房地产价格上涨中已被英国和澳大利亚作为主要手段之一。另一些手段包括税收，如爱尔兰通过增加交易环节等税收控制了房价的上涨，这主要是通过税收的增加抑制投机行为与投机利得。一些行政的干预有时也是有效的，如出台一些交易规则来控制过分投机等。
调控房地产价格过大波动是通过一定的手段影响人们的心理预期，改变房地产作为投资性资产的行为。我国现行的调控政策主要有：
完善住房保障制度
近一段时间以来，政府出台了一系列住房保障政策，先是廉租住房管理办法。所谓“廉租住房”，是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。城镇最低收入家庭的认定标准由市、县人民政府制定建设部城镇廉租住房管理办法1999…04…22。后是经济适用住房管理办法出台。所谓“经济适用房”，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房建设部、国家发展与改革委员会、国土资源部、中国人民银行经济适用住房管理办法2004…04…13。
完善税收体制
使房地产税收在房地产开发、交易、保有等环节合理分摊，在此基础上人们决定是购买还是租住房屋。倘若一系列的宏观调控政策还不能抑制房价过快上涨，那么，物业税、租赁税、遗产税、交易税、所得税等都或将陆续出台或将大幅提高，这将迫使房地产市场走向健康、规范，房价逐步回归理性。
金融制度安排
对于长期地化解由于房地产价格波动带来的金融风险，主要在于金融制度的安排。如根据价格的变化进行抵押信贷准备金率的变化，或对银行及企业的资产负债表结构提出要求等，这些政策可以在房地产价格波动的不同时期起到稳定房价的作用。2007年12月5日中央经济工作会议上将已实施10年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。从而预示：一是央行还将继续加息，但空间将有所减少，不会像2007年那样上调135个百分点，加息次数也不会像2007年那样达到6次之多；二是存款准备金已达到145％的历史高位，虽可以再加以上调，但其上调空间有限，2008年上调基数不会超过2007年的145％，一般可能在10％左右；三是在未来可能的货币政策工具组合选择上，公开市场、法定存款准备金率、定向票据等数量型工具以及商业银行每季度的信贷额度、行政控制等行政型工具，或将形成2008年货币政策的主旋律。
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