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次贷危机与房地产泡沫-第8部分
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能性是很大的。但目前我国部分城市的房价收入比已经很高——这一点我们在后面章节还会分城市详细讨论，同时，房地产市场往往存在大量投机者——也就是那些“炒房团”，而投机者的购买愿望通常受可支配收入变化的影响比较小。综合两方面影响来看，可支配收入的快速提高对房价的拉动将十分有限，而且不排除部分城市房价增幅放缓甚至下降的可能。
图5…19历年人均可支配收入增长率与销售价格增长率之比较
数据来源：中经网产业数据库。
什么影响了中国房价（3）
掌握房价走势预测的方法
租赁价格
人们购房是为了满足居住需要，而租房也可以满足这一需要。因此如果租赁价格较低，而房价相对较高，那么选择租房而不购房的人会更多。请看图5…20，从1998年以来，在大部分年份，租赁价格指数都高于销售价格指数，这说明房价的上涨速度要快于租赁价格的上涨速度，换句话说购房不如租房划算。从这一点上来讲，未来很可能有更多的人选择租房而不是购房，因此房价有下跌的可能。
图5…20房屋租赁价格指数与销售价格指数对比
数据来源：中经网产业数据库。
通货膨胀
通货膨胀率对房价也有一定的影响——在通货膨胀率较高的年份，百姓手里的钱贬值快，通常会鼓励人们更多投资不动产，从而拉动房地产的需求，这会对房价有一定的推动作用。请看图5…21，我们不难发现2007年我国通货膨胀指数达到了1997年以后的历史最高水平，这在很大程度上将鼓励中国老百姓更多地去投资房地产。因此，从这个因素来讲，中
图5…21历年通货膨胀率与销售价格增长率（％）
数据来源：搜数网。国未来1～2年房价还会高速增长。但任何事物都具有两面性，通货膨胀必然也增加了老百姓购买其他生活用品的支出，因此高通货膨胀率还会降低居民购买力，从而降低房地产的需求。综合两方面来看，通货膨胀对中国房价走势的影响比较有限。
房地产企业景气程度和企业家信心
房价会不会涨、值不值得投资很大程度上取决于人们的心理预期，而判断人们的预期往往凭借两个指标，那就是房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。景气指数又称景气度，是对企业景气调查中的定性指标通过定量方法加工汇总后形成的综合性数量指标。通过其上升和下降的动态变化，反映和预测经济发展状态及其变化过程。目前我国编制的企业景气指数在0～200点的范围内上下波动，指数大于100表示经济处于上升、繁荣的景气状态，反之，景气指数小于100时，表示经济处于衰退、萧条的不景气状态。企业家信心指数是根据企业家对企业外部市场经济环境与宏观政策的认识、看法、判断与预期而编制的指数，用以综合反映企业家对宏观经济环境的感受与信心。图5…22是历年来各季度房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数。其中景气指数最高的2004年也是房价增长最快的一年。进入2008年以来，房地产企业景气指数和房地产业企业家信心指数锐降。从这个指标来看，有些房地产企业很可能会迫于经营压力而降低房价。
同时，两个指数实际上反映了整个社会对房地产这个行业发展前景的预期。因此，当两个指数极速下跌的时候，也代表着整个社会对房地产行业的预期在发生变化。而这种心理层面的变化往往是十分危险的——从下一章谈到的几大泡沫事件中大家可以清楚地看到这一点——一旦人的预期发生改变，常常会如“羊群效应”所描述的那样采取几乎一致的行动，投机者疯狂抛售楼盘，购房者“隔岸观火”、“持币观望”，这将对房地产业形成致命打击。
图5…22历年各季度房地产行业景气指数及企业家信心指数
数据来源：中经网产业数据库。
4对中国房价走势的判断
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综合上面各方面因素的分析，我们对未来3～5年中国房价的判断是：
增幅放缓
未来1～2年中国商品房的供应量会保持高速增长，但自2007年以来，房地产购买量大幅下跌。这很可能迫使部分房地产企业降价销售，以避免陷入财务危机。同时中国利率水平和通货膨胀水平都处在历史高位，导致居民用于衣食住行的开支全面提高，而房屋租赁价格增长速度已经连续多年低于房屋销售价格增长速度。综合各种因素来看，未来3～5年中国房价的增幅将放缓。
存在下跌可能
房价增幅放缓会对购房者和房地产投资者的心理产生微妙的影响。历次泡沫事件以血的教训告诉我们——人的心理预期的改变是非常可怕的。一旦房价增幅低到一定程度，超过房地产投机者的机会成本，他们很可能大批抛售房地产，引发市场恐慌，使更多的人非理性地抛售房地产，从而引发房价暴跌。
大幅下跌的可能性不大
受中国城市化水平不断提高的影响，中国房地产市场的潜在需求量将保持在较高水平。因此房价下跌可能会吸引更多的人来购买房地产——有巨大的需求作支撑，因此预计未来3～5年中国房价大幅下跌的可能性不大。
我国城市房价将走向何方
掌握房价走势预测的方法
1如何预测房价走势
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要对未来房价进行准确预测是一件非常困难的事情，因为影响房价的因素实在太多，而且影响机理非常复杂。这里推荐一个简单的预测城市未来房价走势的方法，用这种方法仅需要知道四个指标便可以对未来1年房地产价格上涨幅度超过59％（我们称之为大幅上涨，这也是2004～2007年中国35个大中城市各年度商品房价格上涨的平均水平）的概率进行预测，预测正确率在82％以上。这是本人所承担的一个国家建设部项目的阶段性成果，是根据统计学上LOGISTIC回归分析的原理设计的，有兴趣的读者可以向本人索取具体原理。书归正传，以下介绍如何操作。
搜集四大指标
如果要对A城市未来1年房价的走势进行预测，需要具备四个指标。
第一个指标是A城市本年相对上年的商品房竣工面积增长率（简称竣工增长），这个指标代表该城市未来一年商品房供应量的变化。
第二个指标是A城市本年相对上年的商品房销售面积增长率（简称销售增长），这个指标代表着该城市未来一年商品房需求量的变化。
第三个指标是A城市本年房地产销售价格指数（简称本年房指），这个指标代表着该城市目前房地产价格的变化趋势。由于价格本身往往受自身变化的影响，或者说价格的变化往往有惯性，因此需要考虑这个指标。
最后一个指标是本年金融机构五年以上基准贷款利率变动的百分点数（简称利率变动），也就是年末的利率减年初的利率。这个指标反映国家利率政策的调整趋势。前面已经谈到，利率政策是国家调控房地产市场最为重要的手段之一——在美国次贷危机中这一点可谓淋漓尽致。
次贷危机的本质——泡沫
掌握房价走势预测的方法
在17世纪的荷兰，一种郁金香球茎的价格曾经在三年里，涨到原价的5900％，然后在7天内，暴跌至高价的10％；在18世纪的英国，一家公司的股票前6个月涨幅高达700％，而后5个月下跌63％，而且这只股票几乎被全英国的人所追捧。上述事件与美国次贷危机在本质上是一致的，都是泡沫的生成和破裂过程。本章将为您解读次贷危机的本质——泡沫。
泡沫——扰乱世界经济的幽灵
掌握房价走势预测的方法
美国次贷危机始自房价下跌，然而房价下跌仅是次贷危机的导火索，或者说压死骆驼的最后一根稻草，并不是次贷危机的根本原因。次贷危机从本质上讲是一种泡沫的破裂。
关于泡沫，可以这样来解释——一类或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主（通常是那些投机者），推动价格进一步上涨，然后是人们对这种资产涨价的预期突然改变，导致价格暴跌，最后以金融危机告终，或者以繁荣的消退告终但不爆发危机（CKindleberger，1978）。不难发现，上述过程与肥皂泡的破裂有些相似，因此人们常常把这一过程称做泡沫。
泡沫就像一个幽灵，在最近30年游荡在地球村，骚扰着不同的人家，几乎当今世界所有主要的经济体都曾吃过他的苦头。泡沫破裂的故事在当今世界经济中可谓愈演愈烈，正如现任美联储主席伯南克所言：“从20世纪80年代起，主要工业国家均经历了股票和房地产价格‘泡沫兴起—泡沫破灭’的多个显著周期。全球金融体系不稳定性显著增加。”
在次贷危机之前，人类历史上有九大著名的泡沫，最早的当属17世纪的荷兰郁金香泡沫。
17世纪荷兰郁金香泡沫
17世纪日本江户时代元禄泡沫
18世纪英国南海公司泡沫
20世纪20年代美国股票泡沫
20世纪80年代日本房地产泡沫
1994年墨西哥为主的中南美洲泡沫经济
1997年东南亚金融危机
2000年美国因特网泡沫
2003年美国房地产泡沫（2007年演变为次贷危机）
荷兰郁金香泡沫
掌握房价走势预测的方法
郁金香的到来
郁金香是一种百合科多年生草本植物，长有三四枚粉白色的广披针形叶子和鳞状球茎，原产地为土耳其，土耳其人送给这种美丽的植物一个好听的名字Tuber1d，含义是“像包着头巾的伊斯兰教少女一样美丽”。郁金香的生物学名Tulipa，即来自于此。
谈到荷兰郁金香的历史不可以不谈到园艺学家克卢修斯。1554年，奥地利驻君士坦丁堡的大使在奥斯曼帝国的宫廷花园里初次见到郁金香，感叹之余，他把一些郁金香种子带回维也纳，送给他的好友——维也纳皇家花园的园丁和植物学家克卢修斯。经过克卢修斯的悉心栽培，郁金香种子得以在欧洲大陆发芽、生长、开花。1593年，克卢修斯受聘担任荷兰莱顿大学植物园的主管，于是把一些郁金香球茎带到荷兰。
与郁金香同时流传开的，还有一个美丽的传说——古时候，一位美丽的少女住在雄伟的城堡里。三位勇士同时爱上了她，并把各自的传家之宝送给她——一个送了顶皇冠，一个送了把宝剑，还有一个送了块金块。看着三样宝贵礼物的少女不愿伤害任何一位勇士的心，于是向花神求助把自己变成花朵。花神开始并不忍心，但后来，看这位少女整日苦恼，便答应了她的请求——把这为美丽少女变成了郁金香——花朵像皇冠，绿叶像宝剑，球茎像金块，美丽的郁金香就这么诞生了。
美丽的花朵、美丽的名字和美丽的传说使郁金香迅速得到荷兰人的喜爱。一时间，郁金香成了荷兰上层社会谈论的焦点，对郁金香的热爱和追逐成为一种时尚，并流传到了德国、法国等其他欧洲国家。
投机者的介入
郁金香以及那个美丽的传说在荷兰被传播的时候，也正是荷兰“尼德兰革命”（1566～1609年）蓬勃发展的时期。“尼德兰革命”是人类历史上第一次成功的资产阶级革命，经过革命洗礼后，荷兰堪称当时世界上最为发达的资本主义国家，拥有当时世界上最强大的船队，商船数量多达15万艘，掌握着世界海上霸权，被誉为“海上马车夫”。而荷兰首都阿姆斯特丹也成为世界贸易和金融中心，并于1608年，建成世界上第一个具有现代意义的证券交易所。荷兰人无与伦比的冒险和开拓精神帮助他们铸就了一个时代的辉煌，但也正是这种冒险精神，点燃了这个国家难以想象的郁金香投机热情。
上层社会对郁金香的追捧逐渐变成全民的时尚，拥有和种植这种花卉逐渐成为享有极高声誉的象征，郁金香的价格不断攀升。机敏的荷兰投机商开始大量囤积郁金香球茎以待价格上涨。囤积进一步提高了郁金香的价格，价格的不断攀升又进一步助长了荷兰人的投资热情。
全民狂热
由于价钱节节上升，参与郁金香囤积的人们赚得盆满钵满。很多人开始对炒作郁金香并不感兴趣，但后来看到投机商们大赚其钱，最终也按捺不住诱惑，加入到郁金香炒作的行列中。甚至很多人变卖家产把更多的钱投入郁金香的买卖，希望赚取更多的金钱。到了1634年，荷兰几乎已经百业荒废，全国上下都在为郁金香疯狂，整个民族都在狂赌。
与此同时，欧洲各国的投机商也纷纷云集荷兰，参与这一投机狂潮。为了方便郁金香交易，阿姆斯特丹的证券交易所甚至顺应潮流开设了固定的郁金香交易市场。随后，在鹿特丹、莱顿等城市也开设了固定的郁金香交易场所。苏格兰历史学家查尔斯•；麦凯记录下了这段盛况：
“谁都坚信，郁金香热将永远持续下去，世界各地都会向荷兰发出订单，无论什么样的价格都会有人付账。……无论是贵族、市民、农民，还是工匠、船夫、随从、伙计，甚至是扫烟囱的工人和旧衣服店里的老妇，都加入了郁金香的投机。无论处在哪个阶层，人们都将财产变换成现金，投资于这种花卉。……在没有交易所的小镇，大一点的酒吧就是进行郁金香交易的‘拍卖场’。酒吧既提供晚餐，同时也替客人确认交易。这样的晚餐会，动辄会有二三百人参加。”
到1636年，郁金香的价格已经涨到了骇人听闻的水平。以“永远的奥古斯都”（SemperAugustus）为例，这种郁金香在1623年时售价为1000荷兰盾，到1636年涨到了5500荷兰盾，到1637年2月，则涨到了6700荷兰盾——足以买下阿姆斯特丹运河边的一幢豪宅的价格！再以“维特克鲁嫩”为例，1637年1月，15磅重的普通郁金香品种“维特克鲁嫩”的球茎，市价为64荷兰盾，到2月则涨到了1668荷兰盾！
疯狂的订购，结果郁金香现货已经无法满足需要，“精明”的投机商开始提前购买第二年才能收获的球茎，并将订单进行交易——球茎的期货市场也诞生了。期货交易中，不需要实际支付全额货款，这进一步加剧了郁金香的投机。加之当时期货市场的各种制度尚不健全，使得商人们在期货市场上买空卖空，操纵价格，结果郁金香的价格不断创出历史新高——仿佛郁金香的价格永远都不会跌下来。
泡沫破裂
到1636年底，再蠢的人也都明白，郁金香的价格已经远远偏离了其合理价值，但大家谁也不愿最先退出这场类似“击鼓传花”的游戏，仍然不断重复着买入—升值—卖出—再买入的过程，仍然沉浸在郁金香不断升值带来的快乐之中——这后来被称为博傻理论。
博傻理论的逻辑是：即使人们完全清楚某物已经估价过高，但还是会购买它，因为该物的价格仍在上升，还会有一个更大的傻瓜来接手。因此只要自己不是最大的和最晚接手的傻瓜，就能赚钱。博傻的故事在荷兰一直上演到1637年2月4日——这个永远被载入史册的日子。
这一天发生的事情似乎永远都会是一个谜，在此之前，所有的郁金香交易都在非常顺利地进行着，谁也说不清楚为什么在这一天突然有那么多人开始抛售郁金香。大量的抛售使得市场陷入了极度恐慌。郁金香球茎的
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