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财富非常道 txt小说-第7部分
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李南：这些酒有哪些不同呢？
班世强：从种植开始就不同。葡萄的品种，必须是很好的品种，而且它的年龄要好，土壤也要非常好。像波尔多，天生那一块地，它的气候土壤都适合生产好酒。波尔多有30个头牌酒庄，每年生产的葡萄酒总量不超过50万箱，每十年仅有三个年份的酒是具有投资价值的。一级酒庄就五个，拉菲（LafiteRothschild）、拉图（Latour）、玛歌（Margaux）、木桐（MoutonRothschild）和奥比安（Haut…Brion）。
李南：就这五个酒庄的酒，而且还得找那几个年份的酒买，才有投资价值，太难了吧？
路志明：你说得太绝对了，也不尽然，比方说像小拉菲，它不是正牌酒，因为拉菲作为一个特别成功的酒庄，并购了一些它认为葡萄品种相对较好的酒庄，产出的副牌酒叫小拉菲，这个酒的升值没有大拉菲的空间大，但是也具备了升值空间。比方2001年的小拉菲，去年是900多，今年1200，从900到1200，难道不具备投资价值吗？
李南：我觉得30％已经是一个比较高的投资收益率了。但我看到资料说最近六七年红酒的平均收益率是8％~12％。
班世强：一般情形下，8％到12％的回报已经很不错了。目前来看，如果设立的基金在海外的话，我们能提供的回报率一般一年能达到15％。
风险：红酒变红醋
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李南：我有一个疑问，你刚才说好的葡萄酒必须有15年成熟期，但很多酒其实应该在出厂之后两三年就把它喝完，放长了就成醋了，对吧？
路志明：这个问题非常好，收藏酒变成醋的是大有酒在。通常红葡萄酒保存应该是横着放，让木塞和酒充分接触，而且应该是让它静止，不能老搬来搬去。
李南：就是说搞红酒投资，虽然酒有很高的升值空间，但是中间的保存过程非常难，要求非常的专业。这个问题怎么解决？
班世强：所以专业的投资公司应运而生，它们有专业的地下酒窖。投资红酒付过钱后，你看不到酒，酒在它们专业的酒窖里。公司会每个季度给你做一个报表，说你上次买的50瓶什么什么酒，每瓶已经升值多少。但是这种投资，量会很大，红酒公司其实也是一种投资资金的风险转换。也就是说红酒公司在法国买完这批酒，加一定的利润，到国内马上就成交了，它的风险已经没有了，转换到投资者身上了，他们则可以再拿这笔钱，再去进第二批酒。
门槛不低，方式多样
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李南：资料说，法国的一家基金在香港发售红酒基金，2002年到2003年时，最低认购额是1万和5万美金。
路志明：其实红酒投资，门槛还是挺高的，因为红酒投资的量往往非常大。如果你要买个十瓶八瓶的酒，我不认为它是一个投资行为，只能说是一种个人爱好。红酒投资，要购买整箱的，或者说大包装的，才会是一个真正的投资行为。
李南：最近几年，哪几个年份的酒，你觉得是最具有收藏价值的，最具有投资价值的？
班世强：最好是十分的年。比如波尔多地区，1995年就是八分，2000年是个大年，2002年也可以，2006年是个好年。如果你想知道得更具体，得去查字典。
李南：这个分是谁评的？
班世强：这是专业人士评出来的。包括法国红酒协会、法国红酒进出口公司，还有法国品酒协会，一七几几年就成立了。要注意，这个分与丰收没丰收没关系，可能这一年产的葡萄并不多，但是特别好。糖度和酸度最适合酿酒，酿的酒品质就会非常好。
李南：给产地、年头评分都有这么专业的机构，那红酒的涨跌由谁决定呢？一瓶酒，去年是900块钱，今年到1200，它怎么就能够涨这么多呢？谁说它就能值这么多钱？这让我想起了股票的一级半市场，叫涨跌全凭一张嘴。
班世强：分析师、品酒师在说话。
李南：万一他们被人买通怎么办？这又使我想到普洱茶的炒作。
路志明：我觉得葡萄酒跟普洱茶，还是不一样的。首先葡萄酒历史很长，从古埃及的壁画来讲，到现在已经将近一万年的历史。另外，葡萄酒的产量是到点就没的，它的抗仿制性很强，无法仿制，除非是假酒来冒它的商标。再有很重要的一点就是这个年份的葡萄酒是喝一瓶就少一瓶，它不会允许一些人100瓶拿来卖几次，有可能第二次卖就变成80瓶，第三次卖就变成20瓶了，所以说炒作的空间还是很小的。
班世强：很有名的酒庄多是世代相传的，祖祖辈辈一直工作在这个酒庄上，他们像爱惜自己的生命一样去爱惜自己的酒庄，这种传统的力量也是不可忽视的。
降不下的房价
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水皮《华夏时报》总编辑
张景东华安证券高级研究员
住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。
2007年，房价仍然是整个房地产市场关注的中心。
房价是涨是跌？
开发商当然希望价格稳步上涨，而老百姓当然希望房价能降下来，才有可能实现购房的愿望。
“继续把控制住房价格过快上涨纳入政府工作的目标责任制。遏制投机、控制投资、抑制过度消费的同时，保持合理的房地产投资规模和合理的住房价格水平。”
“房价上涨过快的城市，要加大‘两限两竞’商品住房建设力度，增加满足当地居民自住需要的中低价位、中小户型普通商品住房供应”……
面对全国范围内“过高”的房价，政府当然不会“袖手旁观”。
可是，房价能降下来吗？
李南：《财富非常道》，不说不知道。日前举行的全国建设工作会议指出，今年房地产调控的四项主要任务，首先稳定现有调控政策，而且要完善相关配套措施，并抓紧贯彻落实；第二是保持政策的稳定性和延续性；第三是要完善住房保障制度，切实保障中低收入家庭能够有房子住；第四是要加大政策宣传力度，正确引导市场消费。其实就是说，目前90平方米以下户型供应量不足20％，要把它扭转到占到70％以上。现在为什么一再强调消费中的贪大求阔现象需要改变呢？我记得樊纲说他把买房归为三种动机，一个是投资性购房，一个是正常的住房需求，第三种是奢侈品的消费。比如水皮，去年股市挣了一倍，他肯定把钱买房子了。开个玩笑。
水皮：不，有你这个观点的大有人在，说去年股市涨了，所以今年房子肯定好卖，而且是大房子好卖。
李南：流向股市的资金和流向房市的资金通常会有一个跷跷板的效应。
张景东：很重要的原因是所谓的流动性过剩。
李南：但是我相信经过调控之后，房价至少没有这么大的想像空间，一定会稳定下来。
水皮：我最近接触的很多地产商，他给你的建议是分类的。比如，你如果是自住，那么只要在你的接受能力范围之内，你任何时候买房都是对的，价位无所谓高低。但是如果是要投资的话，不建议你现在投资。他觉得现在不是最好的时候，尽管我们感觉像北京、上海，特别是城市中心的房子，房价下降的可能性微乎其微。但是，这些地方的房租在持续下降，所以你的收入是在下降的，这就不足以支撑你的投资收益。
张景东：其实我觉得，房地产市场主要还是一个结构性问题。市场上只能提供一种房子，基本上都是中高价的商品房。而老百姓的买房需求有时候也基本是一致化的，都愿意去买高档的、大一点的、贵一点的、好一点的。而应该有的小户型或者是经济适用房、廉租房的需求，在我们的市场里几乎没有。
有钱就能买
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李南：有一个数据，目前40个重点城市的平均套型面积是113平米，北京的待售房的平均面积居然达到了143平米。其实前几年我买房时，我就想买一个100平米左右、能够好住的房子。但是我发现，100平米左右的房子，基本就没有好住的。房地产商会把那个房子设计得让你不那么舒服，一定让你觉得160平米的房子才是好住的房子。
水皮：这是一种引导。我是赞成90平米占70％的。中国人口的确比较多，而且城市化进程也比较快，在这两种因素作用之下，住宅的供应是很有限的。从节约资源的角度来讲，这是肯定对的。但是另外一个需要注意的是，从全国的平均水平来看，现有的人均居住面积，全国是26平米，北京、上海是33和32平米。以一家三口计算的话，家庭面积都超过90了。而住房是刚性配置，现在我都住100平米的面积了，以后买房却只能买90的，这样的政策推行起来难度是非常大的。
张景东：140平米以上的房子要征收所谓的保有税。
水皮：比如说我有5套90平米的房子怎么办？算不算？
李南：加起来一块儿算呗。
水皮：没有，人家说是算单套的，控制你单套的面积。我一直赞成国家出台禁止国内居民炒房的规定，就像禁止外资购买住房一样。但是现在没有对国内居民的禁止性条款。比如说以家庭为单位，一个家庭最多就只能拥有几套住房，因为你拥有的房子越多，则意味着别人被你剥夺了同样居住的权利。而居民在住房上是应该拥有平等的权利的。
张景东：但是我觉得你的建议基本上没有什么操作性。
水皮：怎么会没有操作性呢？
张景东：如果他交得起钱，你凭什么不让人家买？比如说买面包，我吃一个可以吃饱，但是我可以买两个，买十个，买二十个。只要我花得起钱，我为什么不能买？
李南：这是房子，不是面包。
水皮：当你有足够的钱，把城市里所有的面包都买到你家去时，你知道会发生什么现象吗？你也吃不到面包。因为资源是有限的。我就看到过一个例子，在一个有400套别墅的小区里，有个人自己就买了200来套，然后他单独砌个墙，自己聘保安看着。
张景东：他买的是高档房，本身老百姓就买不起这个房。
李南：高档房意味着它的容积率就更低。
转账和“价差”
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李南：这几天，建设部和中国人民银行联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。在以前，我们会通过房屋中介卖房子。房屋中介会把房钱一次性打给你，之后它再转手把房子以更高的价格出售。这个通知出来后，不能这样操作了。现在必须通过银行转账来完成，而且账户必须是属于当事人而不是中介公司的。
水皮：这是诚信问题。中介机构赖以安身立命的，就是信用。在美国，房屋买卖一般会通过房屋经纪人来进行。房屋经纪人了解市场情况，他从买卖双方收取佣金后，他会找到合理的价格，让卖房者和买房者都感觉比较合适。并且，因为能够维护客户的利益，所以他会形成较好的口碑。但是我们的中介，还是有点吃了上家吃下家的概念。
张景东：中介有信息优势，他能掌握买家和卖家足够多的信息，而买家和卖家是不能直接见面的，这一点就造成了他可以吃差价。
李南：还有一种情况是，你要卖房子，你跟我商量说你的底价是80万，假如说你能卖到90万，剩下的10万就分成。中介就可以拿到3~5万的价差。
张景东：价差的形成是市场的产物，而不能说是有中介就能够收到差价。包括以后银行转账的规定，我觉得很可能也贯彻不下去。为什么呢？按现在的制度，比如说你有一套房子是50万买的，现在可以卖到100万的价格了。你如果真的从银行交税，需要交5％的营业税和20％的个人所得税，大概有十五六万，最后自己剩了八十四五万。那么就银行转账转个60万吧，算是增值了10万，税收也就少交了。剩下30多万，买者打给你现金，你再给买者打个九五折。
李南：还有一个方式，你填合同的时候，少填一些，把总价给压下来，这样可以少交税。
水皮：市场的确有现金交易的需求，因为它可以避税。
张景东：虽然说它是不合法的，但是确实有很强的需求。中介在满足双方需求的同时，可能违背了有关法律的规定。
李南：对。据说已经开始严查了。
水皮：这个行业之所以乱，主要还是因为乱中有利可图。市场经过由乱到治的过程，慢慢才会形成中介领域的品牌。
租房，还是买二手房
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李南：我有几个租房子的同事，现在已经被他的房东给赶出来了。为什么呢？他要把房子卖了，因为现在的租金在下滑。
水皮：如果不考虑农村人口进城，单以城市人口计算的话，那么人口到达顶峰之后，租金会不断地下降。而且城市人群以家庭为单位，所拥有的房子套数会比较多。
李南：没错。我和一个朋友聊天，我问他有几套房子，他说有5套。他自己有一套，然后给女儿买了一套，岳父岳母去世了又给他们留了一套，自己的父母也给留了一套。以后这样的事情会很多的，因为只有一个孩子。
张景东：而且要想靠租房赚钱的人要特别注意一点，就是不同类型的房子，租金是不一样的。我的一个朋友在CBD买了两套房子，一套三居的，比较大；一套一居室的，比较小。租的时候发现，一居的可以一个月租到3500元，但是三居室的只能租到4000元。根本租不出去，他后悔说当初不如多买两套小户型了。
李南：现在二手房市场有点儿供不应求，像北京的供需比例大概是1：5左右，这个比例是非常高的。
水皮：因为新房价格一直以平均10％的速度在上涨。
张景东：而且大城市的新房是越盖越远，北京现在可能盖到六环了。你真的住到那么远的地方，怎么上下班呢？所以只好买二手房。
水皮：所以城市中心的二手房有很大的市场需求。城市的就业结构，让我们不可能跑到郊区去住，然后在上班的路上花费两个小时，成本太昂贵了。这就决定了市中心的房子价格是越来越高。
李南：那咱们到海外去买房。韩国人现在在美国买房，当年日本人也在美国买房。不是说资产配置嘛，配置有很多方式。比如说你可以配置在房子、黄金、股票、基金上，你也可以把房子配置在香港、美国、日本、中国。在美国纽约郊区的一套中产阶级别墅，目前的价位大概是三四百万人民币，这个价位比北京的可便宜多了，而且是非常好的。
水皮：美国的房地产泡沫刚刚破裂，你现在就建议大家去买房子？
李南：等破得再厉害一点的时候再买。你可以做好准备嘛。为什么现在很多人去柏林买房子做投资，就是因为德国经济在复苏。
张景东：在我的印象里，凡是欠发达地区的居民也好，企业也好，到发达地区的国家去投资，或者是置业，基本上没有成功的先例。
水皮：而且都是泡沫破裂的前兆。
张景东：对。
李南：你知道当年在1997年的时
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